¿Cuánto dinero puedo permitirme?
El camino hacia la casa propia es apasionante y está lleno de sueños y posibilidades. Pero antes de embarcarte en esta aventura, hay un paso fundamental que debes dar: determinar cuánto puedes gastar. De esta cifra dependerá en gran medida tu capacidad para gestionar cómodamente la hipoteca y los gastos asociados y mantener tu bienestar financiero. He aquí los principales factores que pueden influir en la asequibilidad de su vivienda y cómo utilizarlos para configurar tu presupuesto.
Ingresos
Aunque no hay cifras fijas a las que referirse, como orientación general, puedes calcular la cantidad máxima que puedes gastar en una vivienda multiplicando tus ingresos brutos anuales por 2,5 o 3. Por ejemplo, si tienes dos familias con ingresos anuales de 150.000 $, el precio de una vivienda asequible oscilaría entre 375.000 $ y 450.000 $. Sin embargo, es posible que tengas que ajustar esta cifra dependiendo de tu ubicación, ya que los mercados más caros pueden requerir un multiplicador más alto.
Pago inicial
La cuantía del pago inicial influirá significativamente en la asequibilidad. Un pago inicial mayor (20% o más) no sólo supondrá una reducción del importe del préstamo, sino también un tipo de interés potencialmente mejor, ya que los prestamistas te considerarán un prestatario de menor riesgo. Por el contrario, un pago inicial inferior al 20% puede requerir el pago de un seguro hipotecario, que variará en función del importe del préstamo. El coste anual puede oscilar entre el 0,2% y el 2% del importe del préstamo para un préstamo convencional, entre el 0,5% y el 0,55% para un préstamo de la Administración Federal de la Vivienda (FHA) y el 0,35% para un préstamo del Departamento de Agricultura de EE.UU. (USDA). Suele pagarse a lo largo del año, lo que se añade a tus gastos mensuales, así que asegúrate de tenerlo en cuenta al evaluar tu presupuesto.
Puntuación crediticia
Las personas con una puntuación crediticia elevada suelen disfrutar de tipos de interés más bajos y a menudo se les aprueban préstamos de mayor cuantía. Esto se debe a que los prestamistas los perciben como prestatarios de menor riesgo con una mayor probabilidad de devolver sus préstamos. Sin embargo, si tu puntuación crediticia se sitúa en el rango inferior, obtener condiciones favorables puede resultar complicado, lo que podría influir en el número de viviendas asequibles que puedes explorar.
Dicho esto, los parámetros de solvencia aceptables variarán en función del tipo de préstamo. Por ejemplo, los préstamos convencionales suelen tener unas directrices de préstamo estrictas y, para recibir un tipo de interés favorable, normalmente se necesita un historial crediticio sólido y una puntuación FICO de 740 o superior. Por otro lado, los préstamos respaldados por el gobierno, como los de la FHA y el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA), están diseñados para ayudar a los compradores que requieren más indulgencia en los criterios de préstamo, lo que puede permitirles obtener una mejor tasa de interés, incluso con un historial de crédito o puntuación más débiles. Consulta con tu prestamista los distintos programas disponibles para determinar a qué puedes optar.
Relación deuda-ingresos (DTI)
Otra forma en la que un prestamista medirá tu capacidad para devolver el préstamo es teniendo en cuenta tu DTI, es decir, el porcentaje de los pagos mensuales de tu deuda dividido por tus ingresos brutos mensuales. Los prestamistas y suscriptores examinarán detenidamente estos dos factores para verificar que puedes permitirte la vivienda que vas a comprar. Aunque los porcentajes ideales pueden variar según el prestamista, el umbral medio se basa en la regla 28/36, es decir, que el pago mensual de la hipoteca no supere el 28% y la deuda total el 36% de los ingresos totales.
Relación préstamo-valor (LTV)
Además del tipo de interés, el DTI y el pago inicial, el prestamista examinará la relación préstamo-valor. Esta cifra, que suele expresarse en porcentaje, se obtiene dividiendo el importe principal del préstamo hipotecario por el valor de la propiedad. Un ratio LTV reducido puede aumentar tus posibilidades de conseguir un tipo de interés más bajo, lo que influirá en el importe del préstamo aprobado.
Otras consideraciones
Además de los gastos fijos mensuales, hay otros factores que deben tenerse en cuenta a la hora de evaluar lo que puedes permitirte de forma razonable y cómoda.
Impuestos sobre la propiedad
Los tipos impositivos fluctúan en función de la ubicación, por lo que lo que podría parecer manejable en función de tus ingresos podría convertirse en un reto si los impuestos sobre la propiedad resultan ser más altos de lo que habías previsto. Del mismo modo, si son más bajos de lo esperado, tu asequibilidad puede mejorar. Comprueba siempre el tipo impositivo con el asesor del condado e infórmate sobre cualquier tasación inmobiliaria futura que pueda alterar tu base imponible y, en consecuencia, afectar a tu poder adquisitivo.
Fondo de emergencia
Asignar recursos a un fondo de emergencia te proporcionará una red de seguridad financiera para gastos imprevistos, como urgencias médicas o reparaciones inesperadas en el hogar. Establecer un colchón financiero antes de fijar tu presupuesto para la compra de vivienda puede protegerte de posibles dificultades financieras.
La compra de una vivienda es una inversión enorme que conviene abordar estratégicamente. Al embarcarse en el viaje, consulta con tu agente inmobiliario, que puede ayudarte a encontrar viviendas que se ajusten a tus criterios de asequibilidad para ayudarte a alcanzar tus objetivos de propiedad.
